“二次房改”新政一年，深圳地產(chǎn)存量開發(fā)迎新格局 ——風(fēng)云激蕩三十年，深圳地產(chǎn)再出發(fā)
發(fā)布日期:2020/1/13 9:08:25 | 瀏覽次數(shù):8159 來源:李建平/特發(fā)地產(chǎn)公司“二次房改”新政一年，深圳地產(chǎn)存量開發(fā)迎新格局
——風(fēng)云激蕩三十年，深圳地產(chǎn)再出發(fā)
李建平/特發(fā)地產(chǎn)公司
深圳開中國房地產(chǎn)行業(yè)先河，1988年發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》，首次將住房供給貨幣化、市場(chǎng)化，自此拉開深圳地產(chǎn)30年風(fēng)云激蕩的序幕。時(shí)至今日深圳已發(fā)展成特大型城市，正面臨著物理空間的束縛、土地資源的短缺，逼仄的空間與城市發(fā)展成為主要矛盾，變革已成必然之路。
30年迅猛發(fā)展，深圳房地產(chǎn)在創(chuàng)造奇跡的同時(shí)也積累了許多住房問題，如：供需不平衡；結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分；高房?jī)r(jià)下人才吸引力弱減，影響城市競(jìng)爭(zhēng)力等。如何化解城市發(fā)展矛盾，解決歷史遺留問題，成為深圳面臨的重大課題。2018年7月27日，深圳市住房和建設(shè)局正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，其影響之深遠(yuǎn)可能不亞于1988年“首次房改”，業(yè)界稱“二次房改”。
新政是在“房住不炒”、“租購并舉”長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立的大背景下，深圳的又一次大膽嘗試；是對(duì)“首次房改”的住房制度頂層設(shè)計(jì)進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的糾偏和重建，其作為深圳2035年住房規(guī)劃的綱領(lǐng)性文件，值得我們研讀深思。
一、新政重構(gòu)住房供應(yīng)體系，強(qiáng)化住房保障作用
新政最大的亮點(diǎn)在于重構(gòu)住房供應(yīng)體系，明確了深圳未來（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標(biāo)。突出了房地產(chǎn)的公共屬性，強(qiáng)調(diào)了政府在住房供應(yīng)體系中的保障作用。新政計(jì)劃未來18年提供170萬套住房，將商品房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房供應(yīng)比例設(shè)定為4：2：2：2，即商品房70萬套，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房共計(jì)100萬套。
未來深圳住房供應(yīng)將突破城域限制，以交通和產(chǎn)業(yè)布局為主線實(shí)現(xiàn)真正意義上的有效供應(yīng)。
二、商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量不變，平穩(wěn)發(fā)展
據(jù)調(diào)查，從2009至今10年，深圳年竣工住宅面積在200-300萬平方米即2-4萬套這個(gè)區(qū)間，未來18年商品房的供應(yīng)總量為70萬套，占總供應(yīng)的40%，年均供應(yīng)約4萬套左右，供應(yīng)量基本平穩(wěn)，商品房市場(chǎng)不再有大規(guī)模、快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，未來的爆發(fā)點(diǎn)將來自非商品房市場(chǎng)，參與企業(yè)將迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇。
三、房改新政掀保障房建設(shè)大潮，非商品房市場(chǎng)迎來大發(fā)展
新政規(guī)劃未來18年保障房的供應(yīng)占比達(dá)60%，供應(yīng)總量達(dá)100萬套，這確立深圳保障房建設(shè)在住房供應(yīng)中的主導(dǎo)地位，真正體現(xiàn)了“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”。雖然房改新政已實(shí)施一年，但我們?nèi)钥煽吹�，受限于深圳土地資源緊缺，新政在各類型保障性房源籌集建設(shè)的效果不一，具體表現(xiàn)如下：
（一）通過“招拍掛”增加土地供應(yīng)，效果有限
2018年深圳市土地累計(jì)供應(yīng)79宗，其中住宅用地供應(yīng)僅有13宗，成交12宗，流拍1宗�？偝山唤ㄖ娣e96.6萬平方米，其中保障房配建面積52.8萬平方米，占比約54.6%，按套均50平方米計(jì)算可新增保障房10559套。
從上圖可知，土地市場(chǎng)的參與主體正從傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)向人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變。雖然“招拍掛”增加了土地供應(yīng)，但住宅用地的供應(yīng)仍相當(dāng)有限，難從根本上解決住房供需矛盾。單純的靠“招拍掛”增加土地供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)“二次房改”的目標(biāo)，效果極為有限。
（二）向“城市更新”要保障房，效率低、成本高
深圳早在2008年就已出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》，希望通過城市更新解決歷史遺留問題，盤活存量土地，開啟多渠道供地和供應(yīng)住房的模式。一方面新房供應(yīng)的90%來自城市更新，但由于其須配建保障房、提供公共配套并繳納地價(jià)，再加上高昂的拆遷成本，城市更新本質(zhì)上已經(jīng)推高了房?jī)r(jià)，成為抬高社會(huì)總成本的住房供應(yīng)渠道。另一方面，由于城市更新政策約束“100%簽約”導(dǎo)致更新項(xiàng)目的實(shí)施難度大、周期長(zhǎng)，效率受到極大影響。時(shí)至今日，容易拆的都拆了，剩下的都是硬骨頭，遇上政策調(diào)控，市場(chǎng)化主導(dǎo)的城市更新愈行愈艱。十年后的今天回看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)“城市更新”并沒有起到糾偏過往住房積弊的作用，有效提高城市住房總體供應(yīng)，更難以承載建設(shè)深圳住房保障體系的歷史使命，這也是近幾年深圳市政府逐步收緊“城市更新”相關(guān)政策，為未來住房政策的實(shí)施預(yù)留足夠空間的考量。
（三）盤活存量的“棚戶區(qū)改造”或?qū)⒊勺》抗⿷?yīng)有效補(bǔ)充
2018年5月17日，深圳市政府發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》,正式拉開了深圳市棚戶區(qū)改造的序幕。“實(shí)施意見”中明確了棚戶區(qū)改造以公共利益為目的，建立了“統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”、“簽約率雙95%”、“可啟動(dòng)征收程序”等保障措施。截止目前，棚改新政已發(fā)布一年，各區(qū)均有棚改項(xiàng)目如：福田區(qū)“華富村”、南山區(qū)“高新公寓”、寶安區(qū)“3839”、羅湖區(qū)“景�；▓@”等即將或已進(jìn)入開工建設(shè)階段，正在進(jìn)行摸底調(diào)查、意愿征集、補(bǔ)償簽約的項(xiàng)目更是數(shù)不勝數(shù)。以政府為主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有望實(shí)施效率大幅度提升。
未來深圳通過棚改盤活的存量空間巨大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳1999年前建成且具備棚改實(shí)施條件的舊住宅小區(qū)約652個(gè)，總占地面積2162萬平方米，總建筑面積3054萬平方米，如實(shí)施棚改（按平均容積率5.0計(jì)），扣除回遷建筑面積，可新增建筑面積7146萬平方米，折合成保障房預(yù)計(jì)將新增供應(yīng)約111.4萬套。隨著時(shí)間的推移，具備棚改實(shí)施條件的老舊住宅將持續(xù)增加，可供盤活的存量空間將持續(xù)增長(zhǎng)，棚改或?qū)⒊蔀樯钲诔鞘猩?jí)的重要戰(zhàn)略和住房供應(yīng)渠道的有效補(bǔ)充。
30年發(fā)展歷程，“二次房改”，在非商品房領(lǐng)域?qū)⒔o企業(yè)帶來重大的發(fā)展契機(jī)。如何抓住政策轉(zhuǎn)變的重要機(jī)遇、謀求發(fā)展，是一個(gè)值得深入研究的課題。特發(fā)作為特區(qū)之子，積極創(chuàng)新、提前布局，特發(fā)地產(chǎn)與深圳市人才安居集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同成立棚改公司，深度參與棚改政策研究與棚改項(xiàng)目的實(shí)施。
30年的深圳房地產(chǎn)再一次堅(jiān)定地邁出改革的新步伐，特發(fā)地產(chǎn)始終不忘初心、牢記使命大膽嘗試、抓住歷史機(jī)遇、勇立改革潮頭，與深圳一起開創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)展的新時(shí)代！