文旅地產(chǎn)現(xiàn)狀、盈利模式、困境及發(fā)展趨勢(shì)淺析
發(fā)布日期:2019/11/28 11:04:48 | 瀏覽次數(shù):7716 來(lái)源:孫林晶/特發(fā)地產(chǎn)公司
文旅地產(chǎn)現(xiàn)狀、盈利模式、困境及發(fā)展趨勢(shì)淺析
孫林晶/特發(fā)地產(chǎn)公司
一、文旅地產(chǎn)主要分類
按照項(xiàng)目賣點(diǎn)來(lái)區(qū)分，我國(guó)文旅項(xiàng)目種類主要以山地、濱海、湖濱、主題公園為主。近年來(lái)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展也較為迅猛，相信未來(lái)特色小鎮(zhèn)也將成為文旅地產(chǎn)的主流之一，其中文旅小鎮(zhèn)占4%、主題公園占13%、濱海占13%、山地占24%、湖濱占29%。
二、文旅地產(chǎn)盈利模式
國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)的盈利來(lái)源可歸納為兩大板塊：一是地產(chǎn)銷售；二是旅游經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)銷售是依附在旅游經(jīng)營(yíng)上面的，旅游經(jīng)營(yíng)聚攏人氣、帶動(dòng)地產(chǎn)銷售，賣房可以快速回籠資金，然后再投入到文旅項(xiàng)目的開發(fā)中。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率高，但間接的價(jià)值創(chuàng)造核心還是旅游業(yè)務(wù)，優(yōu)秀的文旅項(xiàng)目都具有鮮明的文化特色、獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等，能夠很好地帶動(dòng)配套住宅的銷售。
三、文旅地產(chǎn)的發(fā)展困境
（一）選址困境。地段是房地產(chǎn)最核心的價(jià)值，但是城市近郊的土地資源非常緊張，價(jià)格昂貴，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，地很難拿到手；而遠(yuǎn)離城市的地塊，盡管土地價(jià)格較為便宜，但是超出都市人周末外出旅游的半徑，因此在銷售上非常困難。一般情況下，人們?cè)诮?jīng)歷了一周繁忙的工作后，在周末外出旅游的時(shí)候，車程在2個(gè)小時(shí)之內(nèi)是最佳的選擇。若距離過(guò)遠(yuǎn)，對(duì)于人們的吸引力將急劇下降。
目前，大城市周邊的文旅地產(chǎn)和旅游知名度高的景區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。這并不是說(shuō)遠(yuǎn)郊旅游地產(chǎn)就沒有價(jià)值。遠(yuǎn)郊地產(chǎn)盡管在交通的便利性方面不占優(yōu)勢(shì)，但其破局之處在于搶占稀缺景區(qū)資源，借助區(qū)域知名度帶動(dòng)項(xiàng)目知名度。一段時(shí)間之后，景區(qū)服務(wù)設(shè)施的不斷完善也將彌補(bǔ)傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的配套短板。
（二）資金流困境。優(yōu)秀的文旅地產(chǎn)離不開良好的區(qū)域運(yùn)營(yíng)。將一個(gè)區(qū)域催熟得到市場(chǎng)的普遍認(rèn)可需要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。因此，在短時(shí)間內(nèi)很難有大幅度的升值。漫長(zhǎng)的開發(fā)周期，將使房企的資金鏈面臨著巨大的壓力。于是在面臨旅游先行還是地產(chǎn)先行這個(gè)選擇時(shí)，很多房企都會(huì)放棄追求最大升值空間，而選擇地產(chǎn)先行，甚至不惜將升值預(yù)期讓利于客戶從而快速回籠資金。有很多“聰明”的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目都是依托傳統(tǒng)的旅游景區(qū)進(jìn)行開發(fā)，涌現(xiàn)出了海景系、雨林系、溫泉系、古鎮(zhèn)系等不同題材的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，以期利用外部旅游資源，促使房地產(chǎn)物業(yè)升值，更快形成消費(fèi)吸引力。由此可見，文旅地產(chǎn)的本質(zhì)離不開“旅游”二字。
四、文旅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)
（一）去房地產(chǎn)化回歸旅游本質(zhì)
2018年4月，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。
由此可見，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變促使文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合，告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和文旅概念，真正解決市場(chǎng)所面臨的需求。
未來(lái)的文旅地產(chǎn)將會(huì)往兩個(gè)方向發(fā)展：一是專注于做旅游，通過(guò)建設(shè)優(yōu)秀的度假區(qū)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)銷售；二是結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)來(lái)做旅游，通過(guò)文化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)景區(qū)的人氣，實(shí)現(xiàn)商業(yè)收益。
（二）多樣化盈利向產(chǎn)業(yè)靠攏
過(guò)去，企業(yè)盈利主要來(lái)源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重，未來(lái)為了獲取更大的利潤(rùn)空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢(shì)必要找到新的盈利模式。
目前較為創(chuàng)新的運(yùn)作模式有：文化產(chǎn)業(yè)+資本運(yùn)作、產(chǎn)權(quán)出售+商業(yè)運(yùn)營(yíng)、區(qū)域開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈。
（三）營(yíng)銷模式向運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變
目前，單一的營(yíng)銷模式已經(jīng)逐步被市場(chǎng)淘汰，一些按照傳統(tǒng)地產(chǎn)形式開發(fā)的文旅項(xiàng)目也逐漸沒落，行業(yè)將迎來(lái)新一輪洗牌。門票銷售逐步向商業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，而商業(yè)的載體必然是產(chǎn)業(yè)，多元化的產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，注重后期運(yùn)營(yíng)的文旅項(xiàng)目將是未來(lái)的走向。
（四）觀光向體驗(yàn)轉(zhuǎn)變
目前文化體驗(yàn)成為了游客的重要需求之一，文旅地產(chǎn)要更重視文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)落地。據(jù)中國(guó)旅游協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)58%的旅行者在計(jì)劃旅行時(shí)，更愿意把錢花在“體驗(yàn)”而非“物質(zhì)”上。國(guó)內(nèi)文旅正在由純觀光向深度體驗(yàn)游轉(zhuǎn)變。
未來(lái)，文旅項(xiàng)目當(dāng)中諸如生態(tài)游、探險(xiǎn)、深度游將越來(lái)越受到市場(chǎng)歡迎，各種戶外游樂設(shè)施也將變得更為常見。